Entrée en EHPAD et taxe d'habitation : ce qui change

Quand un proche entre en EHPAD, la question fiscale revient vite : son ancien logement sera-t-il encore taxé ? La réponse courte : la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les foyers depuis 2023, donc elle ne s'applique plus. En revanche, si le logement d'origine reste vide et n'est pas vendu, il peut être requalifié en résidence secondaire et devenir soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Bonne nouvelle : un dégrèvement est prévu pour les personnes hébergées durablement en établissement, sous conditions. Voici concrètement ce qui change, comment éviter une taxation injustifiée et quelles démarches accomplir.

Ce qui a changé depuis la réforme de la taxe d'habitation

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée pour l'ensemble des foyers, quels que soient les revenus. Autrement dit, personne ne paie plus cette taxe sur le logement qu'il occupe à titre principal. C'est ce que confirme l'administration via service-public.fr.

Mais la réforme n'a pas tout effacé. Deux impôts locaux restent bien vivants :

• la taxe foncière, due par les propriétaires ;
• la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui vise les logements meublés dont on dispose sans en faire sa résidence principale.

C'est précisément ce second point qui concerne les familles confrontées à une entrée en EHPAD. Dès lors que la personne s'installe durablement en établissement, son adresse principale change. Son ancien domicile, s'il reste meublé et inoccupé, peut alors être considéré comme une résidence secondaire par l'administration fiscale — et redevenir imposable.

Pourquoi l'entrée en EHPAD peut faire basculer le logement en résidence secondaire

La logique fiscale est simple : une personne ne peut avoir qu'une seule résidence principale. En entrant en EHPAD de façon durable, la chambre ou le logement de l'établissement devient le nouveau domicile principal. L'ancien logement, lui, perd ce statut.

Si la maison ou l'appartement est conservé meublé et vide (en attendant une décision, pour permettre des retours ponctuels, ou parce que la famille ne veut pas vendre), l'administration peut le classer en résidence secondaire. Il devient alors potentiellement soumis à la THRS, qui peut même être majorée dans les communes situées en zone tendue.

Trois situations se distinguent :

Ce tableau est indicatif : chaque situation doit être confirmée auprès du centre des finances publiques, car la qualification dépend de l'occupation réelle et des règles communales.

Le dégrèvement prévu pour les personnes en EHPAD

Le législateur a anticipé ce cas. L'article 1414 B du Code général des impôts prévoit un dégrèvement de la taxe d'habitation sur résidence secondaire pour les personnes qui :

• sont hébergées durablement dans un EHPAD ou un établissement de soins de longue durée ;
• conservent la jouissance exclusive de leur ancienne habitation principale (le logement n'est ni loué, ni occupé par un tiers) ;
• respectent les mêmes conditions de revenus que celles qui ouvraient droit à l'exonération ou au dégrèvement lorsque le logement était résidence principale.

Autrement dit, si votre parent avait des revenus modestes et aurait été exonéré de taxe d'habitation sur son ancien logement principal avant la réforme, il peut généralement bénéficier du même avantage une fois en EHPAD, même si le logement devient « secondaire ». Les plafonds de revenu fiscal de référence (RFR) évoluent chaque année et dépendent du nombre de parts : ils sont indicatifs et à vérifier sur impots.gouv.fr.

Ce dégrèvement n'est pas toujours automatique. Il est donc prudent de contacter le centre des finances publiques dès réception d'un avis de taxe d'habitation sur l'ancien logement, en expliquant la situation et en joignant un justificatif d'hébergement en établissement. Pour aller plus loin sur les règles d'exonération selon l'âge et les ressources, voyez notre page dédiée à l'exonération de taxe d'habitation pour les seniors.

La taxe foncière, elle, reste due

Attention à ne pas confondre les deux impôts. La taxe foncière est un impôt sur la propriété : elle est due par le propriétaire du bien, qu'il y vive ou non. Entrer en EHPAD ne supprime donc pas la taxe foncière de l'ancien logement tant qu'il n'est pas vendu.

Des allègements existent néanmoins. Selon l'âge, les revenus et la situation, une personne peut bénéficier :

• d'une exonération totale de taxe foncière pour les plus de 75 ans sous conditions de ressources ;
• d'un dégrèvement pour les 65-75 ans modestes ;
• d'une exonération pour les bénéficiaires de l'Aspa (minimum vieillesse) sous conditions.

Là encore, ces dispositifs dépendent du revenu fiscal de référence et sont à vérifier auprès de l'administration. Notre article sur l'exonération de taxe foncière des seniors détaille les critères. Point important : certaines exonérations liées à la résidence principale peuvent être maintenues temporairement même après le départ en EHPAD lorsque le logement reste conservé — un motif de plus pour signaler précisément votre situation aux impôts.

Les démarches à accomplir, étape par étape

Pour éviter une taxation erronée et des courriers perdus, mieux vaut agir vite et de façon méthodique.

1. Signaler le changement d'adresse aux impôts. Depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, par téléphone ou au guichet, indiquez l'adresse de l'EHPAD comme nouvelle résidence principale. Ce point est développé dans notre guide sur le changement d'adresse aux impôts après l'entrée en EHPAD.
2. Conserver un justificatif d'hébergement délivré par l'établissement (attestation d'entrée, contrat de séjour).
3. Vérifier la qualification du logement d'origine : vide et conservé, loué, ou mis en vente ? Cela détermine la fiscalité applicable.
4. Demander le dégrèvement de THRS si le logement reste vide, en invoquant l'article 1414 B du CGI et les conditions de revenus.
5. Faire suivre le courrier vers l'EHPAD ou vers le proche aidant référent, pour ne manquer aucun avis d'imposition.
6. Mettre à jour les prélèvements et coordonnées bancaires si besoin.

Documents à préparer

• Pièce d'identité de la personne concernée.
• Attestation ou contrat de séjour de l'EHPAD (preuve d'hébergement durable).
• Dernier avis d'imposition et avis de taxe d'habitation / taxe foncière.
• Justificatif de propriété ou bail du logement d'origine.
• Revenu fiscal de référence (figurant sur l'avis d'impôt).
• Le cas échéant, justificatif de perception de l'Aspa ou d'une pension d'invalidité.

Combien ça coûte, au global : remettre la fiscalité dans le budget EHPAD

La taxe d'habitation ou foncière n'est qu'une ligne parmi d'autres. L'essentiel du budget, c'est le coût mensuel de l'hébergement. En France, le tarif médian d'un EHPAD tourne autour de 2 000 à 3 000 € par mois selon le département, le statut public ou privé et le niveau de dépendance. Pour anticiper, utilisez notre simulateur de reste à charge en EHPAD et notre dossier sur le coût d'un EHPAD.

Prenons un exemple concret. Madame D., 84 ans, perçoit 1 300 € de retraite par mois. Elle entre dans un EHPAD facturé 2 400 €/mois. Il manque donc environ 1 100 €. Mais plusieurs leviers réduisent l'écart :

• l'APA en établissement couvre une partie du tarif dépendance ;
• l'APL ou l'ALS allège le tarif hébergement si l'établissement est conventionné ;
• la réduction d'impôt sur les frais de dépendance et d'hébergement peut restituer une partie des dépenses (montant plafonné, indicatif, à vérifier) ;
• côté logement d'origine, le dégrèvement de THRS et les exonérations de taxe foncière évitent des dépenses inutiles.

Ces chiffres sont des ordres de grandeur destinés à illustrer la logique, non des montants garantis.

Que faire si les revenus ou la retraite ne suffisent pas ?

C'est la crainte la plus fréquente des familles. Rassurez-vous : aucune personne âgée ne peut être laissée sans solution. Il existe une cascade d'aides à activer dans l'ordre.

1. Les ressources de la personne : retraites, revenus locatifs (si le logement d'origine est loué), épargne disponible.
2. L'APA en établissement : elle prend en charge une partie du tarif dépendance selon le GIR (niveau de perte d'autonomie).
3. Les aides au logement (APL / ALS) : elles réduisent le tarif hébergement si l'EHPAD est conventionné.
4. L'aide sociale à l'hébergement (ASH) : versée par le département dans les établissements habilités à l'aide sociale, elle prend le relais quand les ressources ne couvrent pas le coût.
5. L'obligation alimentaire des proches : pour l'ASH, le département peut solliciter une participation des enfants (parfois petits-enfants), selon leurs revenus.
6. La récupération sur succession : les sommes versées au titre de l'ASH peuvent être récupérées, en tout ou partie, sur la succession de la personne aidée.

Cette mécanique, détaillée sur le portail pour-les-personnes-agees.gouv.fr, est à préparer avec un travailleur social ou le CCAS. Pour comprendre toutes les options, consultez notre dossier complet : que faire si on ne peut pas payer l'EHPAD. Le choix de conserver, louer ou vendre le logement d'origine entre directement dans cette réflexion : un bien vendu supprime taxes et charges, mais transforme un capital qui peut être pris en compte dans l'examen des aides.

Trouver un établissement adapté et bien démarrer

Les questions fiscales se règlent plus sereinement lorsque l'entrée en établissement est bien préparée. Choisir un EHPAD habilité à l'aide sociale, par exemple, sécurise l'avenir si les ressources viennent à manquer. Pour comparer les places disponibles et être accompagné dans les démarches, vous pouvez passer par notre service dédié pour trouver une place en établissement.

Quelques réflexes utiles pour limiter les mauvaises surprises :

• Clarifier le statut du logement dès l'entrée (vente, location, conservation) : chaque choix a des conséquences fiscales.
• Ne pas tarder à répondre à un avis de taxe d'habitation sur l'ancien domicile : un dégrèvement non demandé n'est pas accordé.
• Garder une trace écrite de chaque échange avec l'administration fiscale.
• Se faire accompagner : un travailleur social, le CCAS ou le conseil départemental peuvent vérifier les droits, selon la situation.

Erreurs fréquentes à éviter

• Croire que « la taxe d'habitation est supprimée » signifie qu'aucun impôt local ne sera dû sur l'ancien logement : la THRS et la taxe foncière peuvent subsister.
• Oublier de signaler le changement d'adresse, et perdre des courriers importants.
• Confondre obligation alimentaire (liée à l'ASH) et fiscalité locale : ce sont deux sujets distincts.
• Vendre précipitamment le logement sans mesurer l'impact sur les aides et la succession.

En résumé, l'entrée en EHPAD modifie la fiscalité de l'ancien logement, mais des dispositifs protègent les personnes aux revenus modestes. Anticiper, déclarer sa situation et demander les dégrèvements prévus permet d'éviter des dépenses inutiles — et de concentrer les ressources sur ce qui compte : le bien-être du proche concerné. En cas de doute, rapprochez-vous de votre centre des finances publiques, dont les coordonnées figurent sur impots.gouv.fr, et d'un professionnel de l'accompagnement social.